Question 1

Mi a közös képviselet feladata?

Accepted Answer

A közös képviselet feladata meglehetősen szerteágazó, a legfontosabb pontok: - karbantartási munkákat számba venni, bonyolítani, - a tulajdonostársak döntése szerinti felújításokat bonyolítani, - szerződéseket megkötni (alvállalkozói, szolgáltatói, munkáltatói),
- szolgáltatók (közüzemi, kommunális stb.) tevékenységét ellenőrizni, - a tulajdonosokat, bérlőket, használókat tájékoztatni, jogos igényeiket kielégíteni, - igényeket felmérni, a közgyűlés megtartását kezdeményezni, - alkalmazottak felvételével, munkáltatói jogok érvényesítésével kapcsolatos feladatokat elvégezni, - pénzintézetekkel (bankok, adóhatóságok, társadalombiztosítás) kapcsolatot tartani, - költségeket tervezni, elszámolni.

Question 2

Kit képvisel a közös képviselő?

Accepted Answer

A közös képviselő a ház tulajdonosi közösség többségének érdekeit képviseli.

Question 3

Hogyan váltható le a közös képviselő?

Accepted Answer

A Társasházi törvény 28. paragrafusa az alábbiakat tartalmazza:   „28. § (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:   d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról”   Eszerint tehát a közös képviselőt csak a közgyűlés mentheti fel, első lépésként tehát egy közgyűlés összehívása a feladat. Ezt a tulajdoni hányadok arányában számolva a tulajdonosok egytizede kezdeményezheti. A közös képviselő ennek alapján köteles összehívni a közgyűlést a megjelölt napirendi pontokkal. Amennyiben a közös képviselő ennek a kötelezettségének nem tenne eleget 30 napon belül, akkor a Számvizsgáló Bizottság újabb 15 napon belül összehívhatja a közgyűlést. Ha erre sem kerülne sor, akkor bármely tulajdonos megteheti ezt.   A napirendre mindenképp érdemes felvenni a „közös képviselő munkájának értékelése” napirendi pontot. Ennek keretében sor kerülhet a képviselő addigi munkájának és eredményeinek megvitatására, a képviselő beszámoltatására a folyamatban lévő és egyéb kérdéses ügyekről, illetve minden tulajdonos elmondhatja érveit, észrevételeit. Ezt követően a közgyűlés határozatot hozhat, hogy felmenti-e a közös képviselőt.   Fontos megjegyezni, hogy a közös képviselő leváltásához a tulajdoni hányadok arányában 50 százalék plusz egynek meg kell jelennie a közgyűlésen. Amennyiben ez adott, akkor a jelenlévőknek már az egyszerű többsége, tehát 50 százalék plusz egy – vagyis összességében a tulajdonosok mintegy 26 százalékának szavazata – is elegendő a leváltási határozathoz.

Question 4

Hogyan választható meg az új közös képviselő?

Accepted Answer

A közös képviselő megválasztásához nincs szükség minősített többségre, tehát a jelenlevők 50 százalék plusz egyes többsége megválaszthatja a közös képviselőt. Ezt határozatképtelenség esetén akár a megismételt közgyűlés is megszavazhatja, mivel nincs szükség minősített többségre.   Amennyiben a tulajdonosi közösség sikeresen megválasztotta az új közös képviselőt, úgy egy további kérdést is határozatba kell foglalni. Ez nem más, mint hogy a ház részéről ki írja alá a leendő képviselő megbízási szerződését. A szerződést magát ugyanis nem szükséges közgyűlési határozatban elfogadni, pusztán az aláíró személyét szükséges megjelölni.   Gyakori eset, hogy a közös képviselő megválasztásakor egy tulajdonos is jelöltként indul. Sőt, előfordul, hogy az induló tulajdonostárs több meghatalmazással is rendelkezik tulajdonostársai részéről, így pedig akár saját megválasztásáról is gondoskodhat a többletszavazatokon keresztül. Az ilyen esetek természetesen nagy vitát szoktak kiváltani a lakóközösségben, a kérdés rendezése azonban viszonylag egyszerű. Legelőször is érdemes ellenőrizni, hogy a felhasznált meghatalmazások érvényesek-e, illetve hogy az ezekben megfogalmazottak szerint szavazott-e az illető. Bevett szokás ugyanis, hogy a megjelenni nem tudó tulajdonostárs előre írásba foglalja szavazatát a napirendek kapcsán, így meghatalmazottja köteles ennek megfelelően szavazni a közgyűlésen.   Illetve egy külön lehetőség az is, hogy a közösség a szervezeti és működési szabályzatban maximalizálja, hogy egy meghatalmazott hány főt képviselhet a közgyűlésen. Ezzel kivédhető, hogy egy valaki túlzott szavazati súlyt képviselhessen a közös ügyek intézésében.

Question 5

Milyen esetben kell a társasháznak számvizsgáló bizottságot létrehozni?

Accepted Answer

A számvizsgáló bizottság a társasház gazdálkodását ellenőrző szerv, melynek tagjai csak tulajdonostársak lehetnek. A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét, döntéseit szavazattöbbséggel hozza meg. Létrejöttét, működését és hatáskörét a Szervezeti és Működési Szabályzat (továbbiakban SZMSZ) a Ttv. keretein belül szabályozza. A számvizsgáló bizottság független a társasház többi szervétől. Munkájában csupán a közgyűlésnek van alárendelve, beszámolási kötelezettsége is csak a közgyűlés előtt van.

Question 6

Mit csinál a számvizsgáló bizottság?

Accepted Answer

Fontos kiemelni, hogy a számvizsgáló bizottság feladata nem a közös képviselő irányítása, hanem munkájának ellenőrzése.   A számvizsgáló bizottság törvényben előírt hatásköre: bármikor ellenőrizheti a közös képviselő illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, javaslatot tesz a közös képviselő illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.

Question 7

Hány tagú legyen a számvizsgáló bizottság?

Accepted Answer

Az általános gyakorlat 3 illetve 5 fő (nem függ a társasházi albetétek számától). Erősen javasolt, hogy a taglétszám páratlan számú legyen, hogy szavazategyenlőség esetén az elnök dönteni tudjon.